Ehe und Konkubinat III: Worauf es beim Erwerb von Wohneigentum im Konkubinat ankommt

Beim Erwerb von Wohneigentum im Konkubinat ist eine schriftliche Vereinbarung unerlässlich. Dabei spielt es eine Rolle, wie das Wohneigentum erworben wird꞉ als Alleineigentum eines Partners, als Gesamteigentum oder als Miteigentum. Jede dieser Formen hat unterschiedliche rechtliche Folgen, die im Vertrag festzulegen sind. So lassen sich rechtliche Unsicherheiten vermeiden. Und die Konkubinatspartner schützen sich bei Streitigkeiten oder einer Trennung.

Alleineigentum eines Partners
Wenn das Objekt von einem Partner im Alleineigentum gekauft wird, gehört das Eigentum rechtlich gesehen nur diesem Partner. Dennoch müssen im Vertrag einige Punkte festgehalten werden:

• Beteiligung am Kaufpreis und der Finanzierung: Falls der nicht-eigentumsrechtliche Partner einen Anteil des Kaufpreises oder der Finanzierung übernimmt, muss dies schriftlich festgehalten werden. Hierbei sind namentlich der genaue Betrag und die Bedingungen der Rückzahlung zu regeln.
• Unterhalt und Renovationen: Es muss definiert werden, wie die Kosten für Unterhalt und Renovationen aufgeteilt werden.
• Wohnrecht: Es ist festzulegen, dass der nicht-eigentumsrechtliche Partner ein unentgeltliches oder entgeltliches Wohnrecht hat. Dies gibt Sicherheit im Falle einer Trennung oder im Todesfall des Eigentümers.
• Nutzung der Räume: Die Nutzung der einzelnen Räume und Gemeinschaftsflächen ist bestmöglich zu definieren.

Gesamteigentum beider Partner
Beide Konkubinatspartner werden als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen, weil ihnen die Wohnung oder das Haus zu gleichen Teilen gehört. Dies selbst dann, wenn ein Partner möglicherweise mehr Eigenkapital investiert hat als der andere. Im Gesamteigentum können die Partner nur gemeinsam entscheiden, ihr Wohneigentum zu verkaufen. Im Vertrag ist festzulegen:

• Hypotheken: Wie werden die Hypotheken bedient.
• Unterhalt und Renovationen: Wie werden die dafür anfallenden Kosten geregelt.
• Verfügungsrecht: Unter welchen Bedingungen kann ein Partner über sein Eigentum verfügen.
• Vorkaufsrecht: Unter welchen Bedingungen kann ein Partner von einem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
• Entscheidungsfindungen: Wie wird über Renovationen oder den Verkauf entschieden.

Miteigentum ist die häufigste Lösung
Am meisten Konkubinatspaare entscheiden sich für das Miteigentum: Die Anteile der Partner werden einzeln im Grundbuch aufgeführt und jeder Partner kann frei über seinen Anteil verfügen. Zumeist wird der Anteil am Wohneigentum im Verhältnis des investierten Kapitals bestimmt. Wenn beispielsweise die Partnerin 200'000 Franken und der Partner 100'000 Franken einbringt, beläuft sich ihr Anteil auf zwei Drittel und sein Anteil auf einen Drittel.
Kommt dazu: Viele Paare erwerben ihre Wohnung oder ihr Haus im Miteigentum, weil ein oder beide Partner den Kauf mit Geld aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanzieren. Das ist im Gesamteigentum rechtlich unmöglich, weil aus dem Grundbuch ersichtlich sein muss, welcher Anteil am Wohneigentum mit dem Kapital aus der Altersvorsorge eines Partners finanziert worden ist.
Im Vertrag ist unbedingt festzulegen:

• Finanzierung: Wie werden die Hypothekarzahlungen sowie die Kosten für Unterhalt und Renovationen bezahlt.
• Verkauf: Regelung, wie im Falle eines Verkaufs eines Anteils vorgegangen wird. Dies schliesst auch die Bewertungsmethode des Anteils ein.
• Vorkaufsrecht: Konditionen für das Vorkaufsrecht des Konkubinatspartners.

Haftung und Versicherungen

• Haftung: Es muss geregelt werden, wie im Fall von Schäden oder Schulden vorgegangen wird. Damit soll die finanziellen Belastung fair verteilt werden.
• Versicherungen: Alle notwendigen Versicherung wie die Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung und deren Regelung sind vertraglich festzuhalten.

Trennung und Auflösung

• Vorgehen bei Trennung und Auflösung der Partnerschaft: Regeln und Abläufe, wie im Falle einer Trennung vorzugehen ist.
• Streitbeilegung: Ein festgelegtes Verfahren zur Streitbeilegung, beispielsweise durch Mediation oder Schiedsgerichtsbarkeit, kann helfen, Konflikte zu lösen.

Vertrag mit juristischer Beratung
Der gemeinsame Erwerb von Wohneigentum durch Konkubinatspartner erfordert detaillierte und gut durchdachte vertragliche Regelungen. Diese bieten beiden Partnern Schutz und Klarheit in finanziellen und rechtlichen Fragen.
Es ist ratsam, dafür juristischen Rat einzuholen. Damit wird sichergestellt, dass alle wichtigen Punkte abgedeckt und die individuellen Bedürfnisse und Wünsche berücksichtigt werden. Ein gut ausgearbeiteter Vertrag trägt mit Sicherheit dazu bei, das Leben mit dem gemeinsamen Eigentum harmonisch und erfolgreich zu gestalten. Deshalb lohnen sich die Kosten für die Rechtsberatung.

In den nächsten ABC-E-News werden wir im Beitrag «Ehe oder Konkubinat IV» aufzeigen, wie man sich in der Ehe für den Todesfall eines Ehepartners mit einem eleganten Vertrag maximal gegenseitig «meistbegünstigen» kann, und zwar trotz gemeinsamer Pflichterben.