Viele Rentnerinnen und Rentner haben Mühe mit der Tragbarkeit der Hypothek

Wohneigentum kostet häufig 800'000 Franken, eine Million oder mehr. Entsprechend hoch fällt die Hypothekarverschuldung aus. Ohne geschickte Finanzplanung droht selbst Besserverdienern bei der Pensionierung ein Tragbarkeitsproblem. Eine Analyse von «MoneyPark» zeigt denn auch auf: «85 Prozent der 50- bis 65-jährigen Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer haben ein ‘substanzielles’ Problem mit der nachhaltigen Tragbarkeit der Hypothek im Rentenalter.»

Das sind die gängigen Tragbarkeitsregeln
Bei der Hypothekarvergabe wenden die Banken die folgenden Tragbarkeitsregeln an: Die Zinskosten, die Amortisation der Hypothek sowie die Unterhaltskosten in der Höhe von einem Prozent des Belehnungswerts dürfen höchstens ein Drittel des Haushalteinkommens ausmachen. Zur Berechnung der Zinskosten wird allerdings ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent eingesetzt – und nicht der gegenwärtig wieder recht tiefe Hypothekarzins.
Der Belehnungswert des Wohneigentums kann höchsten noch zu 80 Prozent mit Hypotheken belastet werden. Die restlichen 20 Prozent sind als Eigenmittel einzubringen. Davon dürfen nurmehr zehn Prozent aus der Pensionskasse vorbezogen werden. Die andern zehn Prozent sind in Form von echten Eigenmitteln zu leisten: Bargeld, Geld vom Bankkonto, Wertschriften oder Guthaben der freiwilligen Vorsorgesäule 3a.
Und: Die Hypothek ist mittels linearer Rückzahlungen zwingend innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts abzubauen. Bis zur Pensionierung muss diese Amortisation beendet sein.

Thema «Tragbarkeit im Rentenalter» wird allzu oft verdrängt
Laut «MoneyPark» zeigt eine Analyse von knapp 3'000 Eigenheim-Finanzierungen von 50- bis 65-Jährigen, dass viele das Thema «Tragbarkeit im Rentenalter» auf die lange Bank schieben. Während die kalkulatorischen Wohnkosten von bei 50- bis 65-Jährigen einen durchschnittlichen Anteil von 27 Prozent am Haushaltseinkommen ausmachen, steigt der Anteil bei der Pensionierung durch das verringerte Renteneinkommen auf durchschnittlich 50 Prozent.

Hypothek muss verringert werden
Entsprechend muss die Hypothek im Hinblick auf die Pensionierung verringert werden, um eine Standardtragbarkeit von 33 Prozent zu erreichen. Aber nur gerade 15 Prozent der Wohneigentümer können ohne Zusatzamortisationen auch nach der Pensionierung ihre Hypothek mit der geforderten Standardtragbarkeit weiterführen. Alle anderen müssen nachbessern.

Oft fehlt das Geld für Zusatzamortisationen
Besonders dramatisch ist die Situation in der Westschweiz, wo nur 26 Prozent aktuell über genügend Vermögenswerte verfügen, um die Zusatzamortisationen zu stemmen. 60 Prozent müssten demnach Geld ansparen oder bei Pensionierung die Immobilie aufgrund fehlender Tragbarkeit verkaufen. In der Deutschschweiz haben immerhin 38 Prozent der 50- bis 65-Jährigen genügend Vermögenswerte, um Zusatzamortisationen zu tätigen und knapp die Hälfte muss sparen oder verkaufen. «Viele aus der Generation Babyboomer könnten in den nächsten Jahren gezwungen sein, ihr Eigenheim weiterzugeben. Sie werden damit unverhofft zu Heilsbringern der Generation Y, die sich den lang ersehnten Wohntraum doch noch erfüllen kann», schreibt «MoneyPark».

Mit zunehmendem Alter steigt die Dringlichkeit
Je kürzer die Zeit bis zur Pensionierung noch ist, desto schwieriger wird es, den Verkauf des Wohneigentums abzuwenden. Die Dringlichkeit der Thematik zeigt sich darin, dass durchschnittlich gut 290'000 Franken fehlen. Entsprechend müsste eine 50-jährige Eigentümerin bis zur ordentlichen Pensionierung mit 65 Jahren jährlich rund 19'000 Franken amortisieren. Bei einem 60-jährigen Eigentümer beläuft sich die Amortisationssumme bereits auf rund 58'000 Franken pro Jahr. Das dürfte viele an den finanziellen Anschlag bringen.
Das zeigt, wie wichtig es ist, sich im Hinblick auf die Pensionierung frühzeitig um die nachhaltige Tragbarkeit zu kümmern. Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer, welche sich zu spät mit der finanziellen Situation nach der Pensionierung auseinandersetzen, bleibt oft nichts anderes übrig, als die geliebte Immobilie zu verkaufen.

Neukäufer sind besonders betroffen
Neukäuferinnen und Neukäufer von Eigenheimen tun gut daran, das Thema «Tragbarkeit im Rentenalter» von Anfang an im Blickfeld zu haben. Sie sind durchschnittlich 40 Jahre jung und haben bis zur Pensionierung 25 Jahre Zeit, um die nachhaltige «Tragbarkeit im Rentenalter» sicherzustellen. Wenn sie sich nicht darum kümmern, würde ihre Tragbarkeit bei Pensionierung von heute 33 auf durchschnittlich zu hohe 42 Prozent steigen.
Kommt dazu: Die Pflichtamortisation der Hypothekaranbieter auf eine Belehnung von 67 Prozent reicht häufig nicht, um die kalkulatorische Tragbarkeit im Rentenalter sicherzustellen. «Glücklicherweise bieten Hypothekaranbieter aber oftmals Hand zu erhöhten kalkulatorischen Tragbarkeiten, so dass Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer, die in Pension gehen, bei einer Refinanzierung ihrer Hypothek auch mit einer erhöhten kalkulatorischen Tragbarkeit um die 40 Prozent eine Lösung finden», unterstreicht MoneyPark. Dies zumal auch darum, weil die faktische Tragbarkeit bei tiefen Hypothekarzinsen bedeutend niedriger ist als die kalkulatorische Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Hypothekarzinssatz von fünf Prozent.