Wer Wohneigentum kaufen will, muss in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaupreises aus eigenen Mitteln berappen. Seit 2012 gilt: Die Hälfte dieser notwendigen eigenen Mittel müssen vom künftigen Eigentümer oder der künftigen Eigentümerin mittels privater Ersparnisse eingebracht werden. Nur die andere Hälfte darf aus der Pensionskasse entnommen werden. Der Nationalrat hat am 15. März 2022 eine Motion gutgeheissen, welche verlangte, dass der geforderte Mindestbetrag an Eigenmitteln für den Wohneigentumserwerb wieder vollumfänglich mit Geldern aus der Pensionskasse gedeckt werden kann. Am 13. Juni 2022 hat der Ständerat diesen Vorschlag versenkt. Somit bleiben beim Wohneigentumskauf hinsichtlich der Pensionskasse die alten Regeln weiterbestehen. Lesen Sie, wie diese Regeln lauten.
Zehn Prozent des Kaufpreises muss aus echten Eigenmittel stammen
Der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum zählt zur lebenslangen Vorsorge. Deshalb ermöglicht der Gesetzgeber, angesparte Vorsorgegelder dafür zu nutzen. So darf zum Kauf der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses, für Renovationen oder zur Rückzahlung einer Hypothek bis zum 50. Altersjahr das gesamte vorhandene Pensionskassenkapital eingesetzt werden. Nach 50 ist es der grössere Betrag aus dem Vergleich zwischen dem bis 50 erreichten Kapital und der Hälfte des vorhandenen Kapitals.
Wichtig: Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises des Wohneigentums müssen aus echten Eigenmitteln wie beispielsweise Sparguthaben oder Schenkungen stammen. Nur der Rest der verlangten Eigenmittel darf aus Pensionskassengeldern bestehen.
Ein Vorbezug des Pensionskassenkapitals für Wohneigentum ist alle fünf Jahre möglich und beträgt mindestens 20’000 Franken. Eine Rückzahlung an die Pensionskasse muss jeweils mindestens 10’000 Franken betragen und kann in der Regel bis drei Jahre vor der Pensionierung erfolgen – es sei denn, die Pensionskasse sieht in ihrem Reglement etwas anderes vor.
Pensionskassenvorbezug hat Vorsorgenachteile
Ein Pensionskassenvorbezug wird als „Kapitalleistung aus Vorsorge“ getrennt vom übrigen Einkommen versteuert. Beim Bund gilt ein ermässigter Steuersatz von einem Fünftel des ordentlichen Tarifs. Bei den Kantonen werden unterschiedliche Sätze angewandt. Die Steuer darf nicht mit dem vorbezogenen Betrag bezahlt werden. Das Geld ist somit aus dem Vermögen aufzubringen. Dazu kommt eine im Grundbuch eingetragene Veräusserungsbeschränkung: Beim Verkauf des Wohneigentums ausserhalb der direkten Erben muss der Vorbezugsbetrag entweder zurückbezahlt oder in eine neue selbstgenutzte Immobilie investiert werden.
Der grösste Nachteil des Pensionskassenvorbezugs sind die Einbussen beim Vorsorgeschutz. Der Risikoschutz für Tod und Invalidität sinkt bei einem Grossteil der Pensionskassen schlagartig. Diese Lücke sollte unbedingt mit einer Zusatzversicherung gedeckt werden. Kommt dazu: Bis zur vollständigen Rückzahlung des Vorbezugs dürfen keine steuernsparenden Pensionskasseneinkäufe getätigt werden. Und: Falls bis zur Pensionierung keine oder nur eine teilweise Vorbezugsrückzahlung erfolgt, werden die Altersrente und der mögliche Kapitalbezug schmerzhaft tiefer ausfallen als ursprünglich vorgesehen.
Man kann das Pensionskassenkapital auch nur verpfänden
Der Traum vom Wohneigentum unter Zuhilfenahme der Pensionskasse lässt sich auch ohne die Vorsorgenachteile des Vorbezugs verwirklichen: Das Vorsorgekapital wird „nur“ verpfändet. Ausserhalb der erforderlichen harten Eigenmittel in der Höhe von mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts der Eigentumswohnung oder des Hauses erfolgt dann die Finanzierung vollständig durch die Bank. Dabei wird das verpfändete Pensionskassenkapital als Eigenmittelbeitrag anerkannt. Gleichwohl werden keine reglementarischen Leistungsansprüche an die Pensionskasse geschmälert. Es fallen auch keine Vorbezugssteuern an. Und steuerbegünstige Pensionskasseneinkäufe bleiben erlaubt.
Die Kosten dieser eleganten Lösung sind die zusätzlichen Zinsen für die höhere Hypothekarverschuldung. Überdies sollten die Risiken Invalidität und Tod im Ausmass des als Eigenmittel anerkannten Hypothekarbetrags abgesichert werden. Tritt die Invalidität oder der Tod dann ein, lässt sich mit der Versicherungssumme die Zusatzhypothek aufgrund der verpfändeten Pensionskassengelder sofort amortisieren. Damit wird der Rückgriff der Bank auf das verpfändete Kapital vermieden. Die Pensionskassenleistungen können ungeschmälert bezogen werden.
Vorgeschriebene Amortisation beseitigt die Verpfändung
Gemäss den geltenden «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» muss die Hypothekarschuld innert maximal 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts des Eigenheims linear amortisiert werden. Mit den Amortisationszahlungen ist spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung des Kredits zu starten. Dank dieser Vorschrift wächst der Eigenmittelanteil unentwegt. Somit fällt der Grund für die Verpfändung des Pensionskassenkapitals im Zeitablauf schrittweise weg. Bis zur Pensionierung ist die Verpfändung in der Regel wegamortisiert. Ergebnis: Man hat das Eigenheim und die vollen Leistungen der Pensionskasse.