Frage von Frau Dr. S. S. in K.: «Mein Lebenspartner und ich wollen eine Eigentumswohnung kaufen. Wir sind nicht verheiratet. Wie sollen wir juristisch vorgehen, damit möglichst alle Eventualitäten in unserem weiteren Lebensweg berücksichtigt sind?»
Praxisänderung des Bundesgerichts
Das Gesetz sieht für den Kauf von Wohneigentum im Konkubinat fast nichts vor. Deshalb braucht es vor der Vertragsunterzeichnung für das Wohneigentum einen schriftlichen und von beiden Partnern unterzeichneten Konkubinatsvertrag, der zumindest diese vier Fragen beantwortet:
- Wer kauft das Haus oder die Wohnung?
- Wie wird der Kauf finanziert?
- Wer beteiligt sich mit wie viel an den Unterhaltskosten?
- Wer hat bei Entscheidungen wie viele Stimmrechte?
Notariell als Erbvertrag abschliessen
Der Konkubinatsvertrag kann notariell als Erbvertrag abgeschlossen werden, um eine gegenseitige Erbberechtigung zu erreichen. Achtung: Im Gegensatz zu Ehepaaren fällt bei Konkubinatspaaren eine Erbschaftssteuer an. Ausserdem haben die allenfalls vorhandenen Pflichtteilserben Anspruch auf einen Teil des Erbes. Eine Lösung wäre ein Erbverzichtsvertrag mit den Erben, was aber zuweilen daran scheitert, dass die pflichteilberechtigten Kinder mindestens 18 Jahre alt sein müssen.
Alleineigentum, Gesamteigentum oder Miteigentum
Konkubinatspaare können eine Wohnung oder ein Haus im Alleineigentum, im Gesamteigentum oder im Miteigentum erwerben.
Alleineigentum: Ein Partner kauft das Haus allein und wird als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eingetragen. In diesem Fall sollte ein Mietvertrag mit dem am Eigentum nicht beteiligten Lebensgefährten oder der am Eigentum nicht beteiligten Lebensgefährtin abgeschlossen, der den Mietzins und die Kündigungsbedingungen regelt.
Gesamteigentum: Beide Konkubinatspartner werden als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen, weil ihnen die Wohnung oder das Haus zu gleichen Teilen gehört. Dies selbst dann, wenn ein Partner möglicherweise mehr Eigenkapital investiert hat als der andere. Im Gesamteigentum können die Partner nur gemeinsam entscheiden, ihr Wohneigentum zu verkaufen.
Miteigentum als die meist sinnvollste Lösung: Am meisten Konkubinatspaare entscheiden sich für das Miteigentum gemäss Artikel 646 ff. des Zivilgesetzbuches. Die Anteile der Partner werden einzeln im Grundbuch aufgeführt und jeder Partner kann frei über seinen Anteil verfügen. Zumeist wird der Anteil am Wohneigentum im Verhältnis des investierten Kapitals bestimmt. Wenn beispielsweise die Partnerin 200'000 Franken und der Partner 100'000 Franken einbringt, beläuft sich ihr Anteil auf zwei Drittel und sein Anteil auf ein Drittel. Viele Paare erwerben ihre Wohnung oder ihr Haus im Miteigentum, weil ein oder beide Partner den Kauf mit Geld aus der Pensionskasse oder Säule 3a finanzieren. Das ist im Gesamteigentum rechtlich unmöglich, weil aus dem Grundbuch ersichtlich sein muss, welcher Anteil mit Kapital aus der Altersvorsorge finanziert worden ist.
Streit vermeiden
Nicht jede Liebe hält ewig. Deshalb muss im Konkubinatsvertrag geregelt werden, was bei der Trennung passiert. Wenn das Wohneigentum beiden Partnern gehört, kann im Vertrag eine Frist definiert werden, innerhalb der ein Partner den Wohnanteil des anderen übernehmen kann – und was zu tun ist, falls beide wollen. Denkbar wäre ein Losentscheid oder ein internes Bieterverfahren. Wenn weder sie noch er den Anteil des andern übernehmen will, wird das Wohneigentum über einen Makler verkauft. Vom Verkaufserlös werden zuerst die Hypotheken und Einlagen der Partner zurückbezahlt. Dann wird der Gewinn oder Verlust nach einem bestimmten Schlüssel aufgeteilt, in der Regel anteilmässig nach dem investierten Kapital.