Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, kann bei der Steuererklärung die Unterhaltskosten teilweise vom Eigenmietwert oder vom Bruttomietertrag abziehen. Je älter das Wohneigentum ist, desto eher lohnt sich der Abzug der effektiven Kosten. Fragt sich, worauf man achten sollte.
Pauschal oder effektiv abrechnen
Die «hausinfo.ch» erläutert, wie man die Kosten für Liegenschaften im Privatvermögen in der Steuererklärung vom Einkommen abziehen kann. Darunter fallen namentlich die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien sowie die Verwaltungskosten. All diese Kosten kann man pauschal oder effektiv abziehen. In allen Kantonen kann jedes Jahr neu entscheiden werden, ob pauschal oder effektiv abrechnen will. Die Pauschale ist in den meisten Kantonen 10 Prozent vom Bruttomietertrag beziehungsweise vom Eigenmietwert, wenn das Haus oder die Wohnung jünger als 10 Jahre ist, und 20 Prozent für ältere Liegenschaften. Wieviel man pauschal abziehen darf, steht in der jeweils geltenden «Wegleitung zur Steuererklärung». Man kann natürlich auch das kantonale Steueramt fragen.
Werterhaltend oder wertvermehrend?
Wenn man effektiv abrechnen will, müssen alle Kosten aufgelistet werden: Datum, Leistung, Betrag. Abzugsberechtigt sind lediglich werterhaltende Arbeiten, die den Zustand der Immobilie erhalten. Wertvermehrende Massnahmen wie An- oder Umbauten, Erschliessungen und Luxusausstattungen kann man nicht abziehen.
Der Grat zwischen werterhaltend und wertvermehrend ist schmal. Nehmen wir an, man wolle die Küche renovieren. Die Kosten für die Einbauschränke und Geräte, die gleichwertig ersetzt werden, können abgezogen werden. Wird aber anstelle des bisherigen Backofens ein Steamer eingebaut, wird das Steueramt die Kosten kaum akzeptieren. Wenn man aber die alte Mikrowelle durch einen Steamer ersetzt, dürfte das Steueramt die Mehrkosten akzeptieren: Das ist die Differenz zwischen dem Preis für einen neuen Steamer und dem Preis für eine neue Mikrowelle.
Die Ausnahme: wertsteigernde Investitionen in die Energieeffizienz
Eine Ausnahme: Wertvermehrende Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz und zur Nutzung erneuerbarer Energien dürfen abgezogen werden. Dazu zählen beispielsweise Solaranlagen, die Isolation von Böden, Wänden, Dächern sowie Decken oder neue Fenster, die besser isolieren. Bei all diesen Investitionen können stets alle Kosten, die man selber getragen hat und die nicht subventioniert worden sind, von der direkten Bundessteuer abgezogen werden. Die Kosten sind auch in den meisten, aber noch nicht in allen Kantonen abzugsberechtigt. Tipp: Man verteile grosse Investitionen auf zwei Jahre. Dann kann man die Ausgaben aufteilen und – Progression sei Dank – Steuern sparen. Je nach Kanton ist das Datum, an dem die Arbeiten ausgeführt wurden, oder das Rechnungsdatum ausschlaggebend. Man informiere sich darüber beim zuständigen Steueramt und plane die Arbeiten Steuern sparend.