Die UBS hat unlängst die Immobilienmarktstudie UBS Real Estate Focus 2018 veröffentlicht. Darin wird hergeleitet, was wir bei den Schweizer Immobilien in den nächsten Jahren zu erwarten haben. Im Mittelpunkt steht wegen einer ungebremsten Bautätigkeit die wachsende Wohnungsleerstandquote, die 2019 mit fast drei Prozent ein neues Allzeithoch erreichen sollte. Lesen Sie, wie sich das auf die Wohnungsmieten auswirken wird - und wie sich die Mieten für Geschäftsflächen wie Praxisräume mutmasslich entwickeln.
Konkurrenzkampf auf Mietwohnungsmarkt
Laut der Immobilienmarktstudie «UBS Real Estate Focus 2018» verschärft sich der Konkurrenzkampf auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt weiter. Da die Leerstandsquote bei Mietwohnungen 2019 mit fast 3 Prozent ein neues Allzeithoch erreichen dürfte, sollte sich der Rückgang der Mieten für Wohnungen, die zur Vermietung ausgeschrieben sind, die sogenannten Angebotsmieten, beschleunigen. Der gesamtschweizerische Angebotsmietindex liegt zurzeit allerdings erst knapp drei Prozent unter dem Höchststand von Mitte 2015. Um Verluste zu vermeiden, zögern Vermieter mit Mietzinssenkungen und versuchen als Alternative, mittels Anreizen wie Einkaufsgutscheinen oder Gratismonaten Mieter anzulocken. Dies birgt jedoch das Risiko der negativen Auslese, denn je kürzer die geplante Mietdauer ist, desto stärker fallen solche Geschenke ins Gewicht.
Angebotsmieten werden bis zu zehn Prozent sinken
In den nächsten Jahren dürften die Mieten für bestehende Mietverhältnisse, die Bestandsmieten, kaum korrigieren, weil sie im historischen Vergleich nicht überhöht sind. Am Markt für neue Mietverhältnisse hingegen werden zurzeit noch durchschnittlich rund 20 Prozent höhere Mieten verlangt als im Bestand. In Perioden mit ähnlich stark steigenden Leerständen wie heute wurde diese Differenz typischerweise ausgeglichen. "Ohne deutliche Trendwende bei der Bautätigkeit oder eine neue 'Einwanderungswelle' dürften die Angebotsmieten bis 2020 um bis zu zehn Prozent abrutschen", prognostiziert Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate von UBS. "Vor diesem Hintergrund und der Erwartung leicht steigender Zinsen im Jahr 2018 dürften die Preise bei Wohnrenditeliegenschaften den Höhepunkt überschritten haben", folgert Saputelli.
Eigenheimpreise bleiben stabil
Die tiefen Hypothekarzinsen bilden die Hauptstütze des Eigenheimmarkts. Mit dem Kauf eines Eigenheims lassen sich zurzeit Einsparungen gegenüber der Miete einer gleichwertigen Wohnung erzielen, die - bei 80-prozentiger Belehnung - einer Eigenkapitalrendite von gut vier Prozent entsprechen. Eine vergleichbare Konstellation gab es zumindest im aktuellen Immobilienzyklus noch nicht. Die absolute Höhe der Kaufpreise limitiert jedoch weiterhin die Finanzierbarkeit, so dass kleine Wohnungen gefragt und die relative Zahlungsbereitschaft für Objekte geringerer Qualität hoch bleiben. Die UBS erwartet damit einen weiteren leichten Preisanstieg bei Einfamilienhäusern von 0,5 Prozent und eine Stagnation bei Eigentumswohnungen. Letztere sind einem verschärften Wettbewerb durch sinkende Mietpreise ausgesetzt.
Wertkorrekturen bei Geschäftsflächen wie Praxisräumen
Die Zahlungsbereitschaft der Investoren für Büroliegenschaften an Spitzenlagen ist seit Anfang 2016 gesunken: Während die Preise für Wohnliegenschaften seither zehn Prozent zugelegt haben, sind jene für Büroliegenschaften rund zehn Prozent zurückgegangen. Leerstehende Büroliegenschaften werden angesichts der teils langwierigen Flächenvermarktung weiterhin mit substanziellen Abschlägen gehandelt. Doch der Angebotsüberhang hat sich stabilisiert und dürfte sich im laufenden Jahr etwas verkleinern. Allerdings bleibt der Wettbewerbsdruck durch die anhaltende Projektierung von Grossüberbauungen bestehen. Die Erneuerung auslaufender Mietverträge ist damit weiterhin mit Mieteinbussen verbunden. Angesichts der mieterfreundlichen Marktlage dürften sich in vielen Liegenschaftsportfolios zusätzliche Wertkorrekturen nicht vermeiden lassen.