Frage von Dr. med. A.S. in Z.: „Ich, 37-jährig, und meine Frau, 33-jährig, wollen diesen Herbst eine Eigentumswohnung kaufen. Unsere freien Vermögensmittel und ein Teil der Pensionskasse werden investiert. Unser Bankier sagt, wir müssten die Hypothekarbelastung von vier Fünfteln innert höchstens 15 Jahren zwingend auf zwei Drittel des Belehnungswerts der Wohnung senken. Dabei sei es möglich, zwischen der direkten und der indirekten Amortisationsmethode auszuwählen. Können Sie uns das erklären und was raten Sie uns?“
Antwort: Tatsächlich sind die Hürden für den Kauf von Wohneigentum in den letzten Jahren erhöht worden. So sind heute mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts der Immobilie mit echten Eigenmitteln zu finanzieren, die nicht aus einem Vorbezug oder der Verpfändung von angespartem Pensionskassenkapital stammen. Zusätzlich muss laut den geltenden „Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen“ die Hypothekarschuld innert höchstens 15 Jahren zwingend auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Die obligatorische Teilrückzahlung der Schuld kann direkt oder indirekt erfolgen.
Periodische Rückzahlungsraten
Die direkte Amortisation ist spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung der Hypothek zu starten. Sie muss linear erfolgen: Mit der Bank werden jährliche, halbjährliche oder vierteljährliche Rückzahlungsraten abgemacht. Damit nehmen die Verschuldung und somit auch die Zinsbelastung des Wohneigentümers laufend ab. Das ist gut für die Psyche. Aber auch der erlaubte Abzug für die Schuldzinsen in der Steuererklärung sinkt. Allenfalls kommt ein weiterer Nachteil dazu: Wer aufgrund der strengeren Amortisationspflicht für sein Wohneigentum den Budgetspielraum für die gebundene Vorsorgesäule 3a einbüsst, muss auf erhebliche Steuervorteile verzichten. Das ist in einer Tiefzinsphase umso schmerzlicher, weil die Steuerersparnis bei der Säule 3a einen Grossteil der Rendite ausmacht.
Verpfändung der Säule 3a
Der mit der direkten Amortisation oft erzwungene Verzicht auf das Steuernsparen lässt sich mit der Wahl der indirekten Amortisation umgehen. Dabei wird die Hypothek vorerst nicht zurückbezahlt. Vielmehr werden die im Haushaltsbudget für die Hypothekenrückzahlung vorgesehenen Beträge in die Säule 3a einbezahlt. Laut den „Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen“ muss dieser Sparprozess spätestens am Ende des Folgejahres nach der Hypothekenauszahlung einsetzen. Das entsprechende Säule 3a-Konto wird zugunsten der Bank verpfändet. Der angesparte Betrag wird dann in einem festgelegten Zeitpunkt zwingend zur Amortisation der Hypothek eingesetzt.
Derzeit dürfen Erwerbstätige mit einer Pensionskasse jährlich höchstens 6768 Franken in die Säule 3a einzahlen und in der Steuererklärung als Einkommensabzug geltend machen. Sind bei einem Ehepaar als Miteigentümer des Wohneigentums die Frau und der Mann erwerbstätig, kann die Säule 3a doppelt bedient werden. So oder so gilt: Es ist in jedem Fall auszurechnen, ob das höchstzulässige Säule 3a-Kapital die Hypothekarschuld innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu senken vermag. Gelingt das nicht, muss zusätzlich noch direkt amortisiert werden.
Steuervorteil verstärken
Gerade in dieser Zeit der Tiefstzinsen entsteht die Rendite der indirekten Amortisationsstrategie hauptsächlich aus der Steuerersparnis, die mit jeder Einzahlung in die Säule 3a erzielt wird. Die Wirkung dieses einmaligen Steuereffekts verpufft im Zeitverlauf. Gleichzeitig ist - Ausnahmen bestätigen die Regel - der Hypothekarzins zumeist höher als die effektive Verzinsung der Säule 3a. Deshalb lässt sich der Steuervorteil bei der indirekten Amortisation zusätzlich optimieren, indem von einer weiteren vorteilhaften gesetzlichen Regelung Gebrauch gemacht wird: Alle fünf Jahre dürfen Säule 3a-Guthaben bei der Bank zur Rückzahlung oder Verminderung einer Hypothek auf dem selbst bewohnten Wohneigentum vorbezogen werden. Dabei wird für den Betrag des Vorbezugs der privilegierte Steuersatz für Bezüge von Vorsorgekapital fällig.
Im Sinne der steuerlichen Optimierung kann es somit von Nutzen sein, bei der indirekten Amortisation die Hypothek im Fünfjahresrhythmus mit dem bestehenden Säule 3a-Guthaben zu vermindern.