Potentielle Wohneigentumskäufer, aber auch bestehende Wohneigentumsbesitzer sollten sich ein korrektes Bild vom Wert ihrer Immobilie machen. Besondere Tücken gibt es bei Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum. Eine fällige Gebäudesanierung oder ein schwacher Erneuerungsfonds sind Risiken.
Es gibt Gemeinschaftskosten
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt oder besitzt, kann lediglich über das Innere seiner vier Wände als Eigentümer frei verfügen. Diese dürfen im Rahmen des geltenden Eigentümerreglements gestaltet und allenfalls umgebaut werden. Über den Unterhalt und die allfällige Veränderung des Dachs, der Fassade und deren Dämmung, der Gemeinschaftsräume, der Heizung oder der Leitungen für Wasser und Strom entscheidet jedoch die gesamte Stockwerkeigentümerschaft. Zumeist werden die Kosten gemäss den Wertquoten der Eigentümer aufgeteilt. Neben den laufenden Ausgaben wird für grössere Renovationen ein Erneuerungsfonds geäufnet.
Tipp für Käufer einer Eigentumswohnung
Daraus ergibt sich ein wichtiger Tipp für Käufer von bestehenden Eigentumswohnungen: Vor dem Kauf ist genau abzuklären, wie hoch die laufenden Gemeinschaftskosten mutmasslich sein werden, wann die letzten grösseren Renovationen waren und wie hoch der Erneuerungsfonds ist. Nur wenn dieser über genügend Kapital verfügt, besteht ein ausreichender Schutz vor überraschenden Zusatzkosten im Bereich des Gemeinschaftsteils – wie sie beispielsweise mit einem ungedeckten Abnützungsschaden oder einer über kurz oder lang fälligen Gebäudesanierung verbunden sind.
Banken kämpfen gegen überrissene Preise
„Eine allfällige Differenz zwischen einem höheren Kaufpreis und einem tieferen Belehnungswert der Immobilie ist vollständig aus Eigenmitteln des Erwerbers des Wohneigentums zu finanzieren, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen“, steht in den Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen vom Juli 2014. Demnach sind die Banken angehalten, überrissene Immobilienpreise nicht mehr vollständig zu finanzieren. Wer nicht über die notwendigen eigenen Mittel verfügt, muss somit den Belehnungswert der ins Auge gefassten Immobilie zusammen mit der Bank realistisch errechnen. Liegt der geforderte Kaufpreis erheblich darüber, sollte ein Preisnachlass ausgehandelt oder, wenn das misslingt, nach einem andern Objekt gesucht werden.
Tipp für Verkäufer einer Eigentumswohnung
Das Umgekehrte gilt für Verkäufer von Eigentumswohnungen: Wer einen überrissenen Preis erzielen will, wird mehr und mehr auf eine sehr beschränkte Zahl von Kaufinteressierten stossen, allenfalls überhaupt keinen Käufer finden. Wenn man dann gleichwohl unbedingt verkaufen will, muss man sich mit dem von der Bank errechneten realistischen Preis abfinden.