Am 1. September 2014 sind die verschärften Mindeststandards für Hypothekarfinanzierungen in Kraft getreten. Mit den selbstregulierenden und von der Finanzmarktaufsicht anerkannten Bestimmungen der Bankiervereinigung wird für Neuverschuldungen eine raschere Amortisation der Fremdfinanzierung verlangt. Innert 15 Jahren soll die Schuld auf höchstens zwei Drittel des Belehnungswerts des Wohneigentums gesenkt werden. Mit der Rückzahlung des Kredits muss in regelmässigen und gleich hohen Beträgen sofort gestartet werden.
Weniger Neukäufer
Neben der strengeren Amortisationspflicht gilt jetzt das „Niederstwertprinzip“: Die Banken belehnen nur noch den tieferen Wert aus der Marktschätzung und dem Kaufpreis. Somit muss der Käufer bei einem überrissenen Preis die Differenz gegenüber dem Marktwert selber finanzieren. Die neuen Regelungen ergänzen die seit dem 1. Juli 2012 geltende Vorschrift, wonach die Erwerber von Wohneigentum mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts in Form von harten Eigenmitteln ausserhalb des angesparten Vorsorgekapitals in der Pensionskasse einzubringen haben. Zudem sind viele Banken dazu übergegangen, bei einem Wohneigentumskauf die Zweiteinkommen nur noch dann in die Rechnung für die Tragbarkeit der Verschuldung einzubeziehen, wenn beide Partner eine vertragliche Solidarschuldnerschaft eingehen. Beide müssen somit für Kapital, Zinsen und Amortisationen haften.
Mit all diesen Einschränkungen wird die Zahl der möglichen Neukäufer von Wohneigentum zu verkleinert. Das soll volkswirtschaftlich gefährliche Verwerfungen im Immobilienmarkt verhindern. Die Marktdämpfung ist bereits spürbar und an vielen Orten ist der Schweizer Immobilienmarkt vernünftig bewertet. Die Zahl der überhitzten Standorte geht eher zurück. Im sehr teuren Bereich zeichnet sich eine wieder etwas normalere Preisgestaltung ab.
Traumhaft tiefe Zinsen
Die Renditen am Franken-Kapitalmarkt sind auf historische Tiefstände gefallen. Die Eidgenossenschaft kann sich auf zehn Jahre für weniger als 0,50 Prozent verschulden. Entsprechend profitieren Wohneigentümer und potenzielle Käufer, die den strengeren Eigenfinanzierungsanforderungen genügen, von traumhaft tiefen Zinsen: Festhypotheken kosten für zwei Jahre nur noch 1,20 Prozent Jahreszins, für fünf Jahre 1,40 Prozent und für zehn Jahre rund zwei Prozent. Kurzfristige Geldmarkthypotheken sind für etwa ein Prozent zu haben.
Die Zinsen können kaum mehr sinken, sondern eigentlich nur noch steigen. Wer sicher ist, sein Eigenheim noch lange zu bewohnen, kann den Zins von mindestens 50 Prozent der Hypothekarschuld auf lange Jahre fest fixieren. Mit einer kurzen Festhypothek zur Abrundung des Hypothekarmix kann von noch tieferen Zinsen profitiert werden.
Wer die Zinssteigerungsrisiken nicht scheut, kann ganz auf eine Geldmarkthypothek setzen. Wie die Vergangenheit belegt, können die Zinsen für Geldmarkthypotheken aber rasch und unerwartet steigen. Zwischen 1988 und 1990 zum Beispiel explodierten diese von drei auf über zehn Prozent und zwischen 2006 und 2008 verteuerte sich eine Libor-Hypothek von 1,75 auf rund vier Prozent.
Vorsorgeplanung
In der Tragbarkeitsrechnung für die Hypothekarschuld wird ein kalkulatorischer Schuldzins von fünf Prozent eingerechnet. Die Differenz der aktuellen Marktzinsen zu dieser kalkulatorischen Zinsrate sorgt bei den Wohneigentümern für tiefe effektive Wohneigentumskosten. Das steigert das verfügbare Einkommen. Der eingesparte Betrag sollte allerdings nicht in den Konsum gelenkt werden. Im Rahmen der langfristigen Vorsorgeplanung ist es besser, das Geld für eine höhere Schuldenrückzahlung zu nutzen, gezielt Vermögen aufzubauen oder wertvermehrend in das Wohneigentum zu investieren.