Der hier und dort überhitzte Schweizer Eigenheimmarkt ist am Abkühlen. Phantasiepreise werden kaum mehr bezahlt. Immer öfter haben Verkäufer übertriebene Preiserwartungen. Für den Abschluss sind sie dann zu Preisabschlägen gezwungen. Aber ein Immobiliencrash ist nicht in Sicht. Hypothekenschuldner mit hohen Einkommen werden von den Banken unverändert heftig umworben.
Die Preise für Wohneigentum werden kaum generell stark einbrechen. Das wahrscheinlichste Szenario ist eine mehrjährige Seitwärtsbewegung oder ein leichter Rückgang der Preise bei mässig steigenden Zinsen. Aufgrund dieses Befunds macht es für potenzielle Haus- oder Wohnungskäufer mit gesicherter Finanzierung an normalen Lagen wenig Sinn, auf einen empfindlichen Preiseinbruch zu warten. Dieser wird kaum eintreffen.
Strengere Gangart
Im Schweizer Hypothekarmarkt bleibt der Wettbewerb unter den Banken sehr hart. Davon zeugen die erneut gesunkenen Zinsen für Festhypotheken. Zehnjährige Verschuldungen lassen sich für weniger als 2,30 Prozent Jahreszins abschliessen. Gegenüber der Boomphase vor einigen Jahren hat sich aber etwas geändert: Die Aufsichtsbehörden wünschen zur Dämpfung der Immobilienpreise eine strengere Gangart der Banken gegenüber den Hypothekarschuldnern. Wegen der Eurokursuntergrenze von 1.20 Franken hat die Nationalbank die Zinswaffe aus der Hand gegeben. Der Immobilienmarkt kann somit nicht über höhere Leitzinsen gedämpft werden.
Tragbarkeit und Eigenmittel
Im Mittelpunkt einer Kreditbeurteilung stehen die Höhe der Eigenmittel und die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothekarverschuldung. Das Positive dabei gleich vorneweg: Potenzielle Wohneigentümer mit genügend Eigenmitteln, einem hohen Einkommen und damit einer guten Tragbarkeit bekommen auch heute problemlos die gewünschte Hypothek zu besten Konditionen. Sie werden von den Banken heftig umworben.
Ein rauerer Wind weht den Kreditinteressenten entgegen, die sich den Traum vom Wohneigentum mit wenig Eigenmitteln und einem bescheideneren Einkommen erfüllen wollen. Ihre finanzielle Tragbarkeit wird streng geprüft. Schärfer sind zudem seit dem 1. Juli 2012 die Eigenmittelanforderungen. In der Regel verlangen die Banken bei einer Finanzierung von Wohneigentum 20 Prozent eigene Mittel. Absolute Pflicht und damit die Untergrenze ist es, zehn Prozent des Kaufpreises einer Immobilie in Form von echten Eigenmitteln einzubringen. Das sind Ersparnisse aller Art oder vorbezogene Gelder aus der freiwilligen Vorsorgesäule 3a. Zur Aufstockung auf die benötigten 20 Prozent wird weiterhin ein Vorbezug oder eine Verpfändung von Pensionskassenkapital akzeptiert. Dabei ist zu beachten: Jeder Pensionskassenvorbezug schmälert die zu erwartende Vorsorgeleistung.
Aufbau und Rückzahlung
Spätestens ab Alter 55 sollte sich ein Eigenheimbesitzer Gedanken zur Tragbarkeit nach der Pensionierung machen. Ein derzeit hoher Lohn kann nämlich falsche Signale ausstrahlen, wenn die zu erwartende Rente deutlich tiefer ist. Steigende Zinsen, tiefere Immobilienpreise und ein bescheideneres Renteneinkommen könnten sich dann zu einem explosiven Mix mit unangenehmen Konsequenzen vereinigen.
Deshalb gilt für Hypothekarschuldner: Möglichst früh gezielt Vermögen bilden oder das Wohneigentum amortisieren. Damit bleibt die Schuld im Alter besser tragbar – oder es gibt angespartes Vermögen zum Verzehren. Die derzeitigen Zinseinsparungen dank der historisch tiefen Hypozinsen sollten deshalb nicht in erster Linie in den Konsum, sondern in den Vermögensaufbau oder in die Schuldenrückzahlung geleitet werden.