Die Schweizer Privathaushalte sind laut der Statistik mit Hypothekarkrediten im Wert von 689 Milliarden Franken verschuldet. Die Behörden und die beteiligten Banken haben die Aufgabe, Kreditprobleme vorsorglich zu verhindern. Der Druck auf die höher verschuldeten Hypothekarnehmer nimmt zu – vor allem auf die älteren.
Erhöhter Kapitalpuffer
Soeben hat der Bundesrat auf Antrag der Nationalbank beschlossen, den antizyklischen Kapitalpuffer zu erhöhen. Die Banken sind ab dem 30. Juni 2014 verpflichtet, die zusätzlichen Eigenmittel für Wohnbauhypotheken von einem auf zwei Prozent zu erhöhen. Seit dem 1. Juli 2012 gelten die von den Banken beschlossenen selbstregulierenden „Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen“. Demnach müssen beim Wohneigentumskauf mindestens zehn Prozent des Belehnungswerts in Form von harten Eigenmitteln ausserhalb der Pensionskasse eingebracht werden. Zudem ist die Hypothekarschuld in jedem Fall innerhalb von maximal 20 Jahren auf zwei Drittel des Werts der Immobilie zu senken.
Periodische Neubewilligung
Jede Bank ist in jedem Zeitpunkt und in jeder Marktlage bestrebt, mittels eines geeigneten Massnahmenbündels die Kreditausfälle so tief wie möglich zu halten. Denn jeder verlorene Kredit drückt empfindlich auf die Marge, zumal in einer Tiefzinsperiode wie der heutigen. Seit jeher wird im Rahmen von sogenannten „Periodischen Neubewilligungen PNB“ jeder ausstehende Kredit periodisch intern überprüft und neu bewilligt. Dabei gilt: Wer seinerzeit 20 Prozent oder mehr echte Eigenmittel einbrachte, hat in der Regel kaum jemals ein Problem. Das Gleiche gilt meistens auch, wenn das Eigenheim seit der letzten Kreditüberprüfung im Wert gestiegen ist. Das betrifft in den letzten Jahren einen Grossteil der Immobilien.
Problemfälle
Problemkandidaten sind Kreditnehmer, die in der Vergangenheit ihr Eigenheim mit zu wenig echten Eigenmitteln finanziert haben. Dann können im Zeitpunkt einer periodischen Neubewilligung allenfalls nicht genügend Eigenmittel in der betroffenen Immobilie stecken. In diesen Fällen müssen dann entweder Eigenmittel eingeschossen oder künftig spürbar höhere Amortisationszahlungen geleistet werden. Wenn dabei ältere Menschen betroffen sind, besteht für die Korrektur nur noch wenig Zeit. Daraus können problematische Amortisationsforderungen entstehen. Solche Fälle müssen im gegenseitigen Einvernehmen bestmöglich gelöst werden.
Nützliche Regeln
Wer beim Wohneigentumserwerb gewisse Regeln einhält, senkt sein Problempotenzial. Erstens gilt es, beim Kauf möglichst viele echte Eigenmittel einzubringen – wenn möglich mehr als die verlangten zehn Prozent. Zweitens ist es von Vorteil, die zweite Hypothek vor der Pensionierung vollständig zu amortisieren. Noch besser ist es, wenn am Tag der Pensionierung die Hypothekarverschuldung nur noch 50 Prozent des Verkehrswerts des Eigenheims ausmacht. Das sichert im Alter trotz eines tieferen Pensionseinkommens die Tragbarkeit der Verschuldung. Zudem wird der Verhandlungsspielraum gegenüber der Bank gestärkt und bei einem Verkauf der Liegenschaft der Nettoerlös erhöht.