Frage von Dr. G. A. in W.: „Ich will demnächst Wohneigentum kaufen. Was ist zu tun, wenn ich am Kaufobjekt Mängel feststelle?
Kaufvertrag oder Werkvertrag
Im Falle von Baumängeln ist zunächst zu unterscheiden, ob das Haus über einen Kaufvertrag oder einen Werkvertrag erworben worden ist. Ein Kaufvertrag liegt vor, wenn eine bereits erstellte Liegenschaft gekauft wird. Ein Werkvertrag besteht dann, wenn ein Bauherr eine Liegenschaft neu erstellen lässt. Für den Erwerb von Liegenschaften ab Plan wird häufig ein Vertrag mit kaufrechtlichen wie auch mit werkvertraglichen Abreden geschlossen.
Gewähr für Mängelfreiheit
Sofern nichts anderes vereinbart worden ist, gilt: Sowohl im Kaufrecht wie auch im Werkvertragsrecht leisten der Verkäufer oder der Unternehmer Gewähr für die Mängelfreiheit des Gebäudes. Ein Mangel liegt zunächst vor, wenn das Gebäude Eigenschaften nicht aufweist, die es nach Treu und Glauben für einen ordnungsgemässen Gebrauch aufweisen sollte. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn das Hausdach leckt und Feuchtigkeit ins Gebäude eintritt. Ein Mangel liegt aber auch dann vor, wenn das Gebäude vertraglich zugesicherte Eigenschaften nicht aufweist. So muss ein Haus dem Minergiestandard entsprechen, wenn das im Werk- oder Kaufvertrag vereinbart worden ist.
Kaufvertrag ohne Mängelwegbedingungsklausel
Je nach Vertrag werden die Mängel unterschiedlich behandelt. Beim reinen Kaufvertrag ohne Mängelwegbedingungsklausel muss der Käufer den Mangel dem Verkäufer innert weniger Tage nach der Übernahme der Liegenschaft oder nach der Entdeckung eines verdeckten Mangels anzeigen. Der Käufer kann sodann Ersatz für den Minderwert am Haus fordern oder – bei schweren Mängeln – den Kauf rückgängig machen. So hat der Verkäufer bei einem geringfügigen Riss in der Fassade den Minderwert zu entschädigen. Liegen hingegen schwerwiegende, die Gebäudestabilität gefährdende Mängel vor, kann der Vertrag rückgängig gemacht werden.
Kaufvertrag mit wegbedingten Mängeln
Gerade beim Kauf von Altbauten ist es indes üblich, dass der Verkäufer im Kaufvertrag die Gewährleistung für Mängel wegbedingt. Eine solche Klausel ist für den Käufer von grosser Tragweite, kann er doch selbst schwerwiegende Mängel nicht mehr rügen. Geltend machen lassen sich dann nur noch Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat.
Vorgehen beim Werkvertrag
Beim Werkvertrag hat der Bauherr Mängel ebenfalls sofort nach Abnahme der Liegenschaft zu rügen. Er kann den Minderwert geltend machen oder die Nachbesserung des Mangels durch den Unternehmer verlangen. Oft erklären Werkverträge die Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA zum Vertragsinhalt. Daraus ergeben sich einige Spezialitäten: Der Bauherr muss die Mängel nicht sofort nach deren Entdeckung rügen. Er hat hierfür ab der Übernahme zwei Jahre Zeit. Im Gegenzug kann der Bauherr nicht frei wählen, wie er gegen den Mangel vorgehen will. Er muss dem Unternehmer vorerst die Möglichkeit zur Nachbesserung geben, bevor er weitere Mängelrechte geltend macht.
Sowohl beim Kaufvertrag wie auch beim Werkvertrag verjähren sämtliche Mängelrechte - auch bei verdeckten Mängeln - spätestens fünf Jahre nach der Übernahme der Liegenschaft. Deshalb gilt: Wer Mängel entdeckt, muss auf jeden Fall rasch handeln.