Nationalbankvizepräsident Jean-Pierre Danthine hat vor der Hypothekarkreditexplosion gewarnt. Datenerhebungen der Nationalbank enthüllen über die Vergabe von Neuhypotheken: Bei einem Fünftel davon wird der Immobilienwert über 80 Prozent belehnt. Mit einem Viertel wird die bestehende Verschuldung erhöht. Bei zwei Fünfteln verschulden sich Haushalte eindeutig zu hoch. Dieses Spiel mit dem Feuer geschieht in einem Umfeld mit hohen Immobilienpreisen und historisch tiefen Zinsen.
Wer ist abgesichert?
Alle bestehenden und zukünftigen Wohneigentümer müssen sich sorgfältig überlegen, wie gut sie langfristig gegen steigende Zinsen und eine Wertverminderung ihrer Immobilie abgesichert sind. Wohl aus dem Schneider sind alle, die zwei Bedingungen erfüllen: Erstens übersteigen die gesamten Wohneigentumskosten einen Drittel des nachhaltig verfügbaren Bruttoeinkommens auch dann nicht, wenn kalkulatorisch ein viel höherer Hypothekarzins festgelegt wird. Zweitens liegt der Belehnungsgrad schon heute deutlich unter 80 Prozent des Immobilienwerts. Auf diesen „Aus-dem-Schneider-sein-Zustand“ sollten alle Wohneigentümer hinarbeiten. Das geschieht beispielsweise, indem die wegen der Tiefzinsen gesparten Finanzierungskosten in die direkte oder indirekte Amortisation investiert werden.
Langfristige Hypotheken schützen vor Zinssteigerungen
Ein oft zu wenig berücksichtigter Absicherungsfaktor ist überdies die verbreitete langfristige Finanzierung der Hypothekarschuld. Noch lange laufende Hypotheken bieten einen entsprechend lange dauernden Schutz gegen höhere Zinskosten. Das schafft bei den betroffenen Wohneigentümern Zeit für eine geordnete Anpassung an schlechtere Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung. Auf der Ebene der Volkswirtschaft dämpft das die Gefahren des Zinsanstiegs, der irgendwann eintreffen wird.
Das sind „Eiserne Regeln“ der Eigenheimfinanzierung
Im gegenwärtig angespannten Immobilienmarkt sollte man jedes Kaufobjekt von unabhängiger Seite bewerten lassen. Tauchen dabei Signale für einen überhöhten Preis auf, heisst es: Hände weg! Auf dem realistischen Wert müssen mindestens 20 Prozent Eigenmittel eingebracht werden. Pensionskassengelder können dabei höchstens zehn Prozent ausmachen, sollten aber womöglich nicht eingesetzt werden. Bei einem kalkulatorischen Hypozins von fünf Prozent und je einem Prozent für Unterhalt und Amortisation sollten die Kosten einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Dieses Einkommen sollte nachhaltig sein und die familiären Verhältnisse stabil.